- 국토부, 9월 정기고시 통해 223만7,000원에서 상향
- 올해 3월 이후 세 차례 조정…공사비 상승분 반영
- 택지비·가산비 별도 산정돼 최종 분양가 인상률은 달라
AI 활용분양가상한제 주택의 분양가격을 산정할 때 사용되는 기본형건축비가 ㎡당 232만8,000원으로 올랐다. 직전 고시가격인 223만7,000원보다 4.07% 인상된 금액이다. 기본형건축비가 오르면서 상한제를 적용받는 신규 분양주택의 가격에도 상승 압력이 커질 전망이다.
국토교통부는 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비를 정기 조정했다. 새로운 기준은 고시일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.
기본형건축비는 분양가상한제 주택의 건축비 상한을 결정하는 기준이다. 국토부는 매년 3월과 9월 정기적으로 금액을 조정하며, 주요 건설자재 가격과 노무비가 일정 수준 이상 변동하면 비정기 고시도 할 수 있다.
올해 기본형건축비는 3월 ㎡당 222만원으로 조정된 뒤 7월 223만7,000원으로 올랐고, 이번 9월 정기고시에서 232만8,000원으로 다시 인상됐다. 지난해 9월 217만4,000원과 비교하면 1년 사이 약 7.1% 상승한 수준이다.
자재비·노무비 상승이 건축비에 반영
이번 인상은 건설자재와 노무비 등 실제 공사비 변동분을 반영한 결과다. 기본형건축비를 장기간 동결하면 건설사가 부담해야 하는 공사비와 인정받는 분양가격의 차이가 커져 사업 지연이나 품질 저하로 이어질 수 있다.
반대로 기본형건축비가 오르면 사업자의 공사비 부담은 일부 완화되지만, 청약을 준비하는 실수요자의 분양대금 부담은 늘어날 수 있다. 특히 상한제 적용으로 주변 시세보다 낮은 가격이 예상됐던 단지는 건축비 조정 시점에 따라 예상 분양가가 달라질 가능성이 있다.
다만 기본형건축비가 4.07% 올랐다고 최종 분양가도 같은 비율로 오르는 것은 아니다.
분양가상한제 주택의 분양가격은 크게 다음 항목을 합산해 결정한다.
- 감정평가액이나 공급가격 등을 기준으로 산정한 택지비
- 주택의 규모와 구조 등에 따라 적용되는 기본형건축비
- 지하층·특수설비·친환경 설비 등에 인정되는 건축 가산비
- 택지 조성이나 법정 비용 등에 따른 택지 가산비
최종 가격은 사업자가 제출한 비용을 지방자치단체 분양가심사위원회가 검토한 뒤 결정한다. 택지비 비중과 가산비 인정 범위가 단지마다 다르기 때문에 건축비가 동일하게 인상돼도 실제 분양가 상승 폭은 달라질 수 있다.
공공택지와 민간택지 지정지역에 적용
분양가상한제는 입주자모집 승인을 받아 일반인에게 공급하는 공동주택 가운데 공공택지에 건설되는 주택과 민간택지 분양가상한제 적용지역의 주택에 적용된다.
모든 민간아파트에 일률적으로 적용되는 제도는 아니다. 민간택지는 주택가격과 청약경쟁률, 거래량 등 법정 요건을 충족한 지역을 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다.
청약자는 입주자모집공고에서 해당 주택의 분양가상한제 적용 여부를 확인해야 한다. 같은 지역의 신규 아파트라도 택지 성격과 모집공고 신청 시점에 따라 적용 여부와 건축비 기준이 달라질 수 있다.
가격 억제와 공급 확대 사이의 과제
분양가상한제는 택지비와 건축비를 기준으로 공급가격을 제한해 과도한 분양가 상승을 억제하는 제도다. 주변 신축아파트 시세보다 낮게 공급되는 단지가 나오면 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 낮추는 효과가 있다.
그러나 주변 시세와 분양가격의 격차가 커지면 청약 과열과 이른바 ‘로또 청약’ 논란이 발생할 수 있다. 건설사와 정비사업 조합은 분양수입 감소와 공사비 증가를 이유로 사업 일정을 늦출 가능성도 있다.
이번 기본형건축비 인상은 공사비 현실화를 통해 공급 지연을 줄이려는 측면이 있지만, 실수요자에게는 분양가 부담 증가로 이어질 수 있다. 향후 청약시장은 건축비 인상 자체보다 각 단지의 택지비와 가산비, 주변 시세 대비 가격 경쟁력에 따라 성적이 갈릴 것으로 예상된다.